Comprare casa: tutti gli accertamenti da fare

Comprare casa senza incorrere in spiacevoli inconvenienti? Ecco tutti gli accertamenti che bisogna eseguire per muoversi serenamente

È arrivato il momento, dopo tante ricerche abbiamo trovato la casa che ci piace, quella che proprio fa per noi, ma c’è qualche cosa che ancora ci disturba, una vocina dentro che ci chiede se siamo proprio sicuri, è possibile che sia davvero perfetta o magari ci stanno rifilando qualche fregatura?

Non perdiamo la calma e soprattutto ore di sonno con angosce che probabilmente non hanno fondamento; ci sono dei controlli che si possono eseguire per verificare che tutto sia in ordine e ci si può affidare a tecnici e professionisti perché ci aiutino a districarci tra tutti i dubbi che ci assalgono.

Vediamo quindi come muoverci e cosa verificare

Verifiche sul contesto in cui si trova l’edificio

La casa dei sogni
Prima di contattare un tecnico che ci affianchi in questo grande passo possiamo muoverci da soli verificando il contesto in cui andremo ad abitare. Possiamo ad esempio informarci se gli altri appartamenti del condominio sono abitati dai proprietari o da inquilini, in genere i proprietari hanno più interesse nel mantenere dignitoso il palazzo in cui vivono piuttosto che quello in cui hanno appartamenti affittati a terzi. Poi chiediamo di visitare l’appartamento più volte in giorni diversi della settimana e ad orari diversi ci renderemo conto in questo modo dell’esposizione e della luminosità, ma anche di eventuali rumori o odori (legati ad esempio ad attività industriali) che non sono presenti ad ogni ora del giorno. A questo punto cominciano a visionare la zona per controllare che ci sia tutto quello che ci serve e che manchi ciò che ci disturba. Verifichiamo la presenza di mezzi pubblici, scuole, supermercati, negozi, giardini, ma anche di locali notturni, sale con video giochi aperti fino a tardi, linee ferroviarie e soprattutto linee elettriche ad alta tensione che sono fonte di un pericoloso inquinamento elettromagnetico. Eventualmente possiamo fermarci in qualche negozio o con qualche passante per chiedere informazioni aggiuntive circa la vivibilità della zona. Teniamo infine conto che un appartamento esposto a sud ci darà più luce e più caldo in ogni stagione dell’anno, mentre uno esposto a nord sarà più freddo ed umido.

Il condominio

Visto che con l’acquisto della casa si diventa comproprietari anche di una parte di condominio in proporzione alla metratura del proprio appartamento (millesimi) è bene prendere informazioni anche presso l’Amministratore. Chiederemo innanzitutto se il venditore è in regola con il pagamento delle rate condominiali, in caso contrario dobbiamo esigere che si regolarizzi prima dell’atto di vendita altrimenti toccherebbe a noi sobbarcarci quell’onere. In seguito ci informeremo sull’esistenza in essere di eventuali lavori di manutenzione straordinaria da eseguire come ad esempio il rifacimento del tetto, della facciata o dell’ascensore. Questi lavori in genere sono molto dispendiosi ma se sono già stati deliberati dall’assemblea prima del rogito sono a carico del venditore, salvo diverso accordo. Infine conviene chiedere una copia dei verbali delle ultime tre o quattro riunioni condominiali, questo ci darà subito un’idea di come sono gli altri condòmini, del fatto che ci siano o meno contenziosi in atto e di quali problemi si discute tra proprietari.

Il nostro tecnico
comprare casa serenamente

A questo punto facciamoci aiutare per quanto riguarda la parte burocratica. Posto che rivolgersi ad un agente immobiliare è più sicuro che procedere tra privati (a meno che non ci si conosca personalmente, ma forse anche in questo caso…), tenete conto che questo non sempre è garanzia di buon funzionamento dell’affare:  fatevi mostrare il tesserino di iscrizione all’albo degli agenti immobiliari dalla persona che vi sta conducendo nella compravendita. Se decidete di procedere tramite agenzia non dovrete preoccuparvi di ulteriori verifiche in quanto saranno loro stessi a procedere, se invece vi volete muovere da soli scegliete un tecnico di vostra fiducia che vi affianchi nelle ricerche.

Incarichiamo quindi un tecnico (geometra in genere) di verificare se la documentazione e gli atti inerenti all’immobile sono in regola. Il proprietario deve essere in possesso – e mostrarlo – dell’atto di acquisizione della casa (acquisto, eredità, donazione); occorre poi verificare che l’immobile sia nella sua disponibilità (che lo possa vendere), che non sia gravato da ipoteche e che la sua consistenza coincida effettivamente con quanto registrato al catasto (visura e planimetria). Inoltre dovremo chiedere lo storico dalla concessione edilizia fino allo stato attuale compresi eventuali condoni. Infine facciamo fare anche un controllo sulle prospettive di espansione urbanistica della zona per verificare che da qui a pochi anni il bel prato di cui godiamo un’ottima vista non diventi un centro commerciale a dieci piani.

La verifica circa i soggetti coinvolti nel contratto è invece compito del notaio ed è volta ad accertare che chi vi sta vendendo la casa ne sia effettivamente il proprietario e sia capace di intendere e di volere (o abbia un tutore che lo sostituisce); si controlla poi che il venditore non sia in regime di comunione dei beni, nel qual caso non potrebbe disporne liberamente. Per la scelta del notaio chiedete più preventivi e vi sbalordirete delle differenze che possono esserci tra uno studio e l’altro; come al solito evitate di scegliere il più economico, ma orientatevi verso quelli che chiedono parcelle medie.

Non angosciamoci dunque, affidiamoci ad un agenzia immobiliare seria o scegliamo un bravo tecnico esperto ed operante nel comune in cui sorge l’immobile e non saremo soli in questa giungla burocratica.

Fare il contratto preliminare
Il contratto preliminare

Pima di acquistare la casa firmeremo un contratto preliminare che il venditore potrà accettare entro otto giorni dalla stipula, passato tale periodo il contratto sarà ritenuto nullo. In ogni caso, prima di firmare possiamo esigere che la compravendita sia considerata valida solo in presenza di: certificazione che attesta che l’immobile è libero da mutui e ipoteche, dichiarazione di conformità degli impianti (non obbligatoria, ma utile), certificato di abitabilità, certificazione energetica, dichiarazione che l’immobile sia libero al rogito, data del rogito, dichiarazione che le spese condominiali sono in regola, dichiarazione che l’immobile è libero da contenziosi.

E’ fondamentale che la ricevuta di ogni anticipo versato prima del rogito riporti espressamente la dicitura  “a titolo di caparra confirmatoria”: in questo caso se il venditore per qualsiasi motivo non intende più vendere, sarà costretto a rifondere al compratore il doppio della caparra versata.

In questo modo saremo più tranquilli di non incorrere in problemi di natura burocratica una volta acquistata la nostra nuova casetta dei sogni.


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