Servitù di passaggio: cos’è e come funziona

La servitù di passaggio è un diritto reale dell’ordinamento italiano che in sostanza consente al proprietario di un immobile che non ha un accesso diretto sulla strada pubblica di passare attraverso il fondo del vicino, senza incontrare alcuna opposizione.

In termini più tecnici diciamo che la servitù di passaggio obbliga il titolare del cosiddetto “fondo servente” a metterlo a disposizione del proprietario del “fondo dominante” consentendogli il passaggio. Il primo non può in alcun modo “diminuire l’esercizio della servitù o renderlo più incomodo”, l’altro “non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente”.

Inoltre non è nemmeno necessario che i fondi confinino davvero, perché si prefiguri la servitù di passaggio, basta che siano vicini al punto da determinare un’utilità effettiva, che a volte può essere anche soltanto comodità.

Come funziona la servitù di passaggio coattiva

In generale le servitù possono essere volontarie, costituite tramite contratto o testamento, oppure coattive, come, appunto, la servitù di passaggio dove, è il legislatore a prevedere la possibilità per il proprietario di un fondo intercluso di passare nel fondo dominante per accedere alla strada pubblica limitando i disagi.

Ovviamente il passaggio dovrà essere breve e limitare al minimo indispensabile le eventuali noie per il proprietario del fondo servente. Tanto è vero che a quest’ultimo il codice riconosce un’indennità proporzionata al danno provocato dalla servitù di passaggio coattiva e dal deprezzamento che il fondo subisce come conseguenza. Mentre la servitù volontaria decade allo scadere del contratto, quella coattiva si estingue per prescrizione quando il passaggio non viene utilizzato per vent’anni di seguito oppure se viene meno la condizione iniziale che aveva generato la servitù di passaggio.

Viceversa, se c’è un passaggio ventennale nel fondo del vicino lo si può usucapire, anche se non si tratta di un passaggio automatico, perché il proprietario del fondo servente può ribattere di aver semplicemente tollerato quella situazione ripetuta nel tempo: nel codice italiano gli atti di tolleranza, che magari derivano da rapporti di parentela o buon vicinato, impediscono di fatto l’usucapione.

La servitù di passaggio può essere pedonale, cioè riguarda le sole persone, e carrabile, ovvero i veicoli.

Non sono rari i contrasti tra vicini di casa proprio per questa questione: il consiglio è sempre di far prevalere il buon senso prima di arrivare alle vie legali.